Zone di Opportunità (Opportunity Zones)
Il programma Opportunity Zone (OZ) è un'iniziativa federale volta a promuovere lo sviluppo economico e la creazione di posti di lavoro attraverso investimenti privati a lungo termine in comunità urbane e rurali designate a basso reddito.
Contesto del programma
Istituito originariamente nell’ambito del “Tax Cuts and Jobs Act” del 2017, il programma OZ offre incentivi fiscali federali ai contribuenti che reinvestono le plusvalenze realizzate in fondi qualificati Opportunity Fund (QOF) dell’ , , i quali a loro volta investono in zone OZ designate .
Ai sensi della legge “One Big Beautiful Bill Act” (OBBBA), firmata dal presidente Trump, il programma OZ è stato reso permanente e modernizzato al fine di sostenere investimenti mirati e a lungo termine. Gli investitori possono beneficiare del differimento delle plusvalenze e di ulteriori vantaggi fiscali legati alla durata del loro investimento, il che favorisce una formazione di capitale sostenibile nelle comunità svantaggiate.
Zone di Opportunità 2.0
Il One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) è stato promulgato il 04/07/2025, rendendo permanente il programma delle Opportunity Zone. Ai sensi della legge aggiornata, le OZ saranno ridefinite ogni 10 anni e diversi aspetti dei requisiti di ammissibilità e degli incentivi del programma sono stati rivisti.
A seguito di tali modifiche, non tutte le OZ attualmente designate sono idonee a essere ridefinite in base ai criteri rivisti. Il processo di ridefinizione offre agli Stati l’opportunità di individuare le aree prioritarie da includere nella prossima tornata di designazioni delle zone OZ.
Il periodo di presentazione delle candidature a livello federale è iniziato il 01/07/2026, consentendo ai governatori di presentare le candidature relative alle OZ al Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti. In South Carolina, SC Commerce sta supportando il governatore McMaster nel processo di individuazione e nomina fino al 25% dei distretti censuari idonei dello stato per la designazione come Zone di Opportunità (OZ).
Nell’ambito di tale processo, SC Commerce sta collaborando con le amministrazioni locali, le organizzazioni per lo sviluppo economico, i leader della comunità e i cittadini per garantire che le candidature presentate dallo Stato riflettano le priorità locali.
Modifiche apportate dall’OBBBA
L’OBBBA introduce diverse modifiche significative al programma “Opportunity Zone” (OZ):
- Rende permanente il programma OZ e prevede che le OZ siano sottoposte a una nuova designazione ogni 10 anni.
- Stabilisce nuovi obblighi di rendicontazione per i QOF e incarica l'U.S. Department of the Treasury di pubblicare relazioni annuali sull’attività di investimento e sui risultati delle OZ, aumentando la trasparenza riguardo all’impatto del programma.
- Aggiorna i criteri di ammissibilità per le comunità a basso reddito. Secondo i criteri rivisti, i distretti censuari ammissibili devono soddisfare determinate soglie di reddito o di povertà.
- Elimina l’eccezione relativa ai "distretti contigui" prevista nel programma OZ originario.
- Istituisce una nuova struttura di incentivi per gli investimenti effettuati a partire dal 01/01/2027, tra cui:
- un periodo di differimento quinquennale rinnovabile a partire dalla data dell’investimento.
- un aumento del 10% della base imponibile per gli investimenti ammissibili detenuti per almeno cinque anni.
- Rafforza gli incentivi per gli investimenti nelle OZ rurali. Secondo la legge aggiornata:
- Un'area rurale è generalmente definita come un'area diversa da una città o un paese con una popolazione superiore a 50.000 abitanti, oppure un'area urbanizzata contigua e adiacente a tale città o paese.
- Gli investimenti ammissibili nei Fondi Opportunity Zone rurali effettuati a partire dal 01/01/2027 possono beneficiare di un incremento della base fiscale del 30% dopo cinque anni.
- La soglia di miglioramento sostanziale per le proprietà ammissibili situate interamente all'interno di una Opportunity Zone rurale è stata ridotta dal 100% al 50%. Tale modifica è entrata in vigore il 04/07/2025.
Si prega di consultare l’avviso dell’IRS relativo all’ 2025-50 per ulteriori indicazioni sulle zone rurali (OZ) e sul requisito di miglioramento sostanziale.
Panoramica sulla partecipazione alle Opportunity Zone
Le Opportunity Zones creano un quadro di riferimento che consente a imprese, comunità e investitori di collaborare per promuovere la crescita economica e attrarre investimenti privati nelle aree designate.
*I requisiti relativi all’OZ sono stabiliti dalla legislazione federale e possono essere soggetti a ulteriori indicazioni da parte del Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti e dell’IRS.
Per le aziende
Le imprese con sede in una zona di opportunità (OZ) possono avere diritto a ricevere investimenti tramite un Fondo di opportunità qualificato (QOF) qualora soddisfino i requisiti federali previsti per le imprese operanti in una zona di opportunità qualificata (QOZ).
Per le comunità
Gli Stati e le comunità locali possono avvalersi delle OZ per attrarre investimenti privati, stimolare la riqualificazione di aree in difficoltà o sottoutilizzate, favorire la creazione di posti di lavoro e la crescita del gettito fiscale, nonché integrare gli incentivi esistenti al fine di migliorare la competitività complessiva.
Per gli investitori
Non è necessario che gli investitori risiedano, lavorino o gestiscano un’attività commerciale in una Opportunity Zone (OZ) per partecipare al programma. I contribuenti ammissibili possono investire plusvalenze ammissibili tramite un QOF e beneficiare di agevolazioni fiscali federali qualora siano soddisfatti i requisiti previsti.
Upcoming & recent engagement opportunities
Registrato il 21/05/2026
Webinar sulle Opportunity Zone
Si invita a seguire il webinar di SC Commerce sulle Opportunity Zone per ottenere una panoramica delle modifiche apportate al programma, dei requisiti di ammissibilità aggiornati e della procedura di candidatura di South Carolina per il 2026.
Come funzionano le "Opportunity Zones"
- Fase 1: Realizzazione di una plusvalenza ammissibile: Un investitore realizza una plusvalenza ammissibile dalla vendita o dallo scambio di un bene, quale azioni, immobili o beni aziendali.
- Fase 2: Investire in un QOF: In genere, entro 180 giorni, l’investitore investe in un QOF un importo corrispondente alla plusvalenza ammissibile.
- Fase 3: Investire in QOZ: Il QOF investe in beni o attività commerciali ammissibili situati all’interno delle QOZ.
- Fase 4: Usufruire di potenziali benefici fiscali: Per gli investimenti ammissibili effettuati a partire dal 1° gennaio 2027:
- Differimento: L’imposta sulla plusvalenza ammissibile può generalmente essere differita per un massimo di cinque anni dalla data dell’investimento nel QOF.
- Aumento della base imponibile: Un investimento ammissibile in un QOF detenuto per almeno cinque anni beneficia generalmente di un aumento della base imponibile del 10%. Gli investimenti ammissibili in un Fondo rurale qualificato (QOF) possono beneficiare di un aumento della base imponibile del 30%.
- Vantaggio a lungo termine: Gli investitori che detengono un investimento ammissibile in un QOF per almeno 10 anni possono avere diritto all’esclusione dal reddito imponibile federale delle plusvalenze relative a tale investimento, fatte salve le disposizioni federali applicabili.
Mappa interattiva delle zone di opportunità di South Carolina
La mappa riportata di seguito illustra le designazioni delle Opportunity Zone approvate nel 2018 e non riflette le designazioni attuali o future. Le aree contrassegnate in blu rappresentano le attuali Opportunity Zones designate nel 2018. Quando utilizza lo strumento di ricerca, Lei potrebbe dover ridurre lo zoom per determinare se una località ricade all’interno di una zona evidenziata.
La presente mappa riporta le designazioni delle Opportunity Zone approvate nel 2018 e non riflette le designazioni attuali o future.
The map below reflects Opportunity Zone designations approved in 2018 and does not represent current or future designations. Areas marked in blue represent current Opportunity Zones that were designated in 2018 and will only be effective until the end of 2026. When using the search tool, you may need to zoom out to determine whether a location falls within a highlighted zone.
* This address locator is provided as a service to help potential investors determine the likelihood that a particular address falls within an Opportunity Zone. It is not meant to provide a definitive judgement on the qualification of a particular address and should not be used as such. It is advised that all prospective participants in the Opportunity Zone program consult the County of record for a more detailed analysis of the parcel in question as well as evaluate the regulations put forth by the US Department of the Treasury.
